Ahora que el mercado inmobiliario parece reactivarse en cierta manera, se nos ha dado un caso que nos ha recordado a la época dorada de antes de la crisis, la permuta de suelo por vivienda, o permuta de solar por obra futura, o contrato de cesión de finca por edificación futura,  que tantos estragos causó entonces.

Desde le punto de vista del propietario del suelo hay que tener en cuenta una serie de puntos para no volver a cometer los mismos errores y perder el suelo y viviendas pactadas.

Es un sistema muy interesante para el promotor ya que consigue suelo sin adelantar dinero, lo que es lo mismo, no necesita financiación para hacerse con suelo, y el propietario a cambio adquiere unas viviendas a un precio inferior de mercado. Todo muy bonito excepto para el dueño del suelo si no tiene en cuenta que:

• El propietario entrega el solar mediante escritura pública e inscripción en el registro, al promotor, que pasa a ser dueño y señor del suelo, es decir, que en caso de embargo o concurso el suelo se destinará a pagar a proveedores, por lo que el que cedió el suelo se quedará sin suelo y sin viviendas.

¿Que podemos hacer?, garantías.

Hemos pensado en tres posibles tipos de garantías:

• Condición Resolutoria, incluirla en la escritura de cesión del terreno, de esta manera en el caso del que el promotor entre en problemas económicos (embargos, concurso de acreedores, imposibilidad de entregarnos las viviendas acordadas), siempre podremos recuperar el terreno. La condición resolutoria le presenta un problema al promotor, y es a la hora de pedir financiación, el banco nunca aceptara el terreno como garantía si hay una condición resolutoria ya que en el caso de impago no podría hacerse con el terreno. Personalmente no me gusta la condición resolutoria, la veo muy poco segura.
• Aval bancario en primer requerimiento, la mejor opción, exigir este tipo de aval por el importe en que se valoren las viviendas que nos darán por el solar.
• Otra posibilidad es exigir al promotor que constituya una hipoteca a favor del cedente sobre algún inmueble libre de cargas que tenga y que su valor sea suficiente para cubrir el valor de las viviendas a entregar.